判断方法存在漏洞 二套房首付提高面临执行难？

■第二套房贷款成本大大增加

　　本月27日晚，央行和银监会发布通知称，对已贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，贷款最低首付款比例不得低于40％，贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。昨日，记者从河北多家商业银行了解到，目前各银行正在等待总行的通知，不过各家都表示，肯定会按照政策执行。

　　此外，有银行人士认为，新规中判断第二套住房的方法存在漏洞，新规可能面临执行难。

　　新规·反应

　　银行可能不再执行利率下限

　　“我们肯定会严格按照央行规定的新政策执行，不太可能会出现具体执行时的政策松动。”建行有关人士告诉记者，目前该行尚未接到总行通知，待总行通知出台后，再制订具体的实施细则。昨日，工行、中行、石市商业银行等银行的相关人士均表示，目前尚未接到总行通知，不过肯定都会根据政策执行。此外，由于尚未接到通知，有的银行则从昨日起新、旧政策同时执行。

　　根据央行、银监会敲定的政策，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

　　根据以往规律，在贷款首付比例或利率下限调整后，河北各家银行在制订政策时趋向于统一根据规定的下限执行。此次调整后，情况是否会有变呢？石市一位不愿意透露姓名的银行人士分析，此次银行制定的实施细则有高于最低限制的可能。“今年的情况不同于往年，由于今年资本市场火爆，今年的资金面比较紧张，放贷量也非常大，不少银行在今年前几个月就完成了全年的房贷任务。”该人士分析，在贷款政策面普遍紧缩的情况下，不排除各家银行会执行高于下限规定的可能。

　　市民认为挤出房价泡沫最有效

　　“我觉得提高第二套房首付比例及贷款利率对于购首套房者是件好事，这样将有效打击炒房族，避免其从中抬升房价，相对于以前的房产政策，我觉得此次的政策打击炒房族力度是最大的。”市民于先生为管理层出台有针对性的调整房产政策表示支持。

　　不过也有人士提出质疑。“即使第二套房首付比例及贷款利率提高了，现在房价涨得这么快，有钱人想买房还是买得起，而没钱人想买房还是买不起房，最有效的还是挤出这几年来房价上涨的泡沫，让房价降下来。”市民王先生表示。此外，还有市民提出，希望银行在对第二套购房的界定上严格执行，否则政策将有似于无。

　　新规实施后买房贷款要多花多少钱？

　　记者从石市银行获悉，针对第二套住房利率，有的银行执行利率下限，有的则执行基准利率。通知正式实施后，购买第二套住房的，除了要一次性准备多一成的首付房款，而且按照利率下限计算的话，贷款利率由基准利率下调15%提升至基准利率上浮10%，贷款利息总额大大提高。

　　银行人士专门为购买第二套住房的市民算了一笔账：以总房价30万元，贷款20年为例。原贷款七成21万，年利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款1584.99元，利息总额=每月还款×12（月）×20（年）－21万贷款总额＝170397.04元；而新政后的贷款六成18万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款1574.98，利息总额为197994.99元。结果显示，购第二套房，贷款人不仅首付一次性要多付出3万，贷款利息总额也多支付了27597.95元，贷款成本大大增加。

　　新规·影响

　　房价增长预计趋缓

　　“此次新规是政策调整中比较狠的一招。以前政策调整更多是从宏观上进行，而这次则直接针对房地产市场炒房族，对市场炒房及换房等频繁交易的客户影响很大。”恒远置地房地产开发有限公司董事长郭威说，影响市场的价格因素本身就是市场的供需。此次政策出台后，市场需求会有所下降，进而会影响房价的增长。

　　郭威分析，今后的新项目，房价定价可能会偏于保守一些，房价的涨幅可能趋缓。但他同时表示，房价下跌的可能性不大。

　　石家庄联邦伟业房地产开发有限公司办公室主任连建英也表示，此次调整主要是抑制炒房族，普通首套房则不受影响。此外，她分析，政策对商业房和商住两用房也有一定影响，但对住房影响最大。

　　专门经营二手房业务的天昊房地产投资置业有限公司总经理王江涛则认为，此次调整在打击抑制投资炒房族的同时，也会推迟换房族的换房步伐。此外，她认为，由于购房需求减少，部分房源可能会得到释放，预计明年的房价涨幅会小得多。

     地产股面临重大利空

　　海通证券石家庄营业部首席客户经理刘文辉分析，此次政策的调整对地产股行业构成绝对利空，由此近期地产股行业走势偏弱一些。但昨天地产股反应并不是很大，且走出一个大阳线，这主要是受股指期货近期推出的市场预期影响。股指期货推出后，机构将有做空机制，如果机构在指数上套利，必须有大量的现货筹码，因此在股指期货推出前，机构借此逢低买入一些权重股票，从而推动沪深300的走高。

　　刘文辉说，对于地产股就得看今后不断上涨的利率和交易制度的改变了。后期市场还有个观察期，下半年投资者对地产股可以回避或观望态度为主，看第四季度或年终的地产股业绩情况。如果届时在高成本下，地产行业仍保持高利润，那么明年仍会是机构等追逐的重点。此外，股民对金融、保险等有业绩支撑、成长性好的个股还可以介入。

　　新规·问题

　　根据个人征信系统
　　
　　判断二套房问题多

　　通知中就“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”怎样确定进行了明确。其中，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　通知要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询。记者在采访中了解到，目前，银行都是根据央行的个人征信系统里的资料来判断贷款人申请的是第一套房贷还是第二套房贷。 

　　对此，有银行人士指出，此种判断方法存在漏洞。比如，市民因第一套住房面积小而购买大房子，其向银行申请房贷时，如果执行第二套房贷的首付比例和利率，则有失公允。此外，目前央行的征信系统并未与房管部门的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人到底有多少套房子。因此，不少银行业内人士称，单纯根据个人征信系统判断第二套房并不全面。